Buto pardavimas ar pirkimas dažnam Lietuvos gyventojui yra neeilinis ir nekasdienis įvykis. Nekilnojamojo turto perleidimo sandoriai galioja, tik jei yra patvirtinti notaro. Todėl kiekvienam, planuojančiam parduoti ar pirkti nekilnojamąjį turtą, reikia žinoti, kad sumokėjus pinigus ir gavus buto raktus, nuosavybės teisė pirkėjui nepereina: būtina kreiptis į notarą ir pirkimo-pardavimo sutartį įforminti notariškai
Kokių dokumentų reikia, norint parduoti butą?
Konkretus dokumentų sąrašas priklauso nuo konkrečios faktinės situacijos. Visais atvejais reikalingi sutarties dalyvių asmens dokumentai, taip pat buto nuosavybės įgijimo dokumentai (buto privatizavimo, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldėjimo ar nuosavybės teisės liudijimai ar kt.). Jei dokumentą praradote, pametėte, pardavėjo prašymu dokumento kopiją sandoriui gali užsakyti notaras;
Nuo 2013 m. parduodant butą (taip pat kitas gyvenamąsias patalpas, pvz., namą) privaloma atlikti energinio naudingumo sertifikavimą ir gauti buto energinio naudingumo sertifikatą, kuris turi būti perduotas pirkėjui. Tipinį buto sertifikatą, žymintį žemiausią energinio naudingumo klasę, galima užsisakyti per notarą – tai yra pigiausias variantas. Kitais atvejais (pvz., parduodant namą) dėl sertifikato reikia kreiptis į sertifikavimo ekspertus.
Jei pardavėjas turi nepilnamečių vaikų ir nori parduoti butą, kuriame šeima gyvena, reikia gauti teismo leidimą. Dokumentus, reikalingus teismo leidimo gavimui, gali padėti paruošti ir notaras.
Jei daugiabučiame name yra įsteigta daugiabučio namo savininkų bendrija, parduodant butą reikia gauti iš bendrijos pažymą apie atsiskaitymą su bendrija ir įsiskolinimų nebuvimą.
Jei norima parduoti butą, kuris yra įkeistas bankui ar kitam kreditoriui, reikia gauti banko ar kito kreditoriaus sutikimą.
Parduodant butą, reikia padengti visas skolas už komunalines paslaugas (šildymą, vandenį, elektrą, atliekų tvarkymą). Tačiau reikia žinoti, kad skolos yra ne buto, o jo savininko. Jei pardavėjas turi įsiskolinimų už komunalines paslaugas, pardavus butą tos skolos niekur nedings ir automatiškai pirkėjui nepereis. Už skolas, susidariusias iki nuosavybės teisės perleidimo, atsakingas pardavėjas. Sutinkant kreditoriui, skola šalių (pirkėjo ir pardavėjo) rašytiniu susitarimu gali būti perkeliama pirkėjui.
Svarbu žinoti, kad jei butas yra įgytas santuokos metu, jis yra bendroji jungtinė abiejų sutuoktinių nuosavybė, net jeigu įgytas tik vieno iš sutuoktinių vardu. Išimtis yra tik dovanotam ar paveldėtam turtui – šis yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
Parduoti butą, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, gali tik abu sutuoktiniai kartu, arba vienas sutuoktinis, turėdamas kito sutuoktinio notariškai patvirtintą įgaliojimą. Jeigu butas yra sutuoktinio įsigytas iki santuokos, jam padovanotas ar paveldėtas, jį galima parduoti ir be kito sutuoktinio žinios. Tačiau jei butas yra sutuoktinių gyvenamoji patalpa, parduodant reikalingas kito sutuoktinio rašytinis sutikimas.
Jei pirkėjas perka butą už banko suteikiamą paskolą, notarui turi būti pateikta banko pažyma apie pirkėjui suteikiamo kredito dydį ir sąlygas arba tam tikrais atvejais jau pasirašyta kredito sutartis.
Įprastine tvarka negali būti parduodamas butas, jei jis yra areštuotas ar dėl jo teisme vyksta ginčai. Areštai yra registruojami viešame registre, ir notaras, prieš tvirtindamas sutartį, šį registrą būtinai patikrina.
Buto pirkimo-pardavimo sutartį reikia įregistruoti viešame nekilnojamojo turto registre, kurį tvarko VĮ Registrų centras.
Įregistravimo terminas nėra nustatytas, tačiau norint įrodyti savo, kaip teisėto buto savininko, teises kitiems asmenims (pvz., norint sudaryti elektros energijos pirkimo-pardavimo sutartį), nuosavybės teisė į butą turi būti išviešinta. Sutartį įregistruoti pirkėjas gali asmeniškai nuvykdamas į bet kurį Registrų centro filialą arba užsakyti registraciją gali notaras iškart po sutarties pasirašymo. Tokiu atveju pirkėjui niekur nebereikia eiti.
Tam tikrais atvejais buto pardavimas sukelia prievolę mokėti mokesčius. 15 proc. gyventojų pajamų mokestį nuo „pelno“, gauto pardavus butą turi sumokėti pardavėjas, jei jis pardavė butą nepraėjus 5 metams nuo buto įsigijimo dienos. „Pelnas“ apskaičiuojamas, iš sumos, gautos pardavus butą, atėmus to buto įsigijimo kainą (pvz., butas buvo nusipirktas už 20000 litų, o po metų parduotas už 30000 litų – 15 proc. pajamų mokestis skaičiuojamas nuo 10000 litų skirtumo). Jei parduodamas butas, kuriame ne mažiau kaip du metus iki pardavimo buvo deklaruota pardavėjo gyvenamoji vieta, gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia. Jei parduodamame bute pardavėjas gyvenamąją vietą buvo deklaravęs mažiau nei du metus, tačiau už butą gautus pinigus per vienerius metus panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui ir deklaravo naujame būste gyvenamąją vietą, mokesčio taip pat mokėti nereikia.
Beveik visos aprašytos taisyklės taikomos ir parduodant gyvenamąjį namą su namų valda. Šiuo atveju papildomai pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti būtinas dokumentas yra žemės sklypo planas. Jei namų valda yra miesto teritorijoje, norint parduoti ar kitaip perleisti turi būti atlikti kadastriniai žemės sklypo matavimai.
Kiekviena situacija individuali, todėl jei nusprendėte parduoti ar nusipirkti būstą, norėdami palengvinti biurokratines procedūras ir užsitikrinti sklandų sandorio sudarymą, kreipkitės į notarą.
Ukmergės r. 3 notaro biuro notarė
Vaidota Majūtė
vilkmerge.lt archyvo nuotr.
